Ипотечный калькулятор

Что считает ипотечный калькулятор

Ипотека — самый крупный и длинный долг в жизни большинства людей. Ошибка в расчёте на старте растягивается на 15–30 лет, поэтому платёж и переплату стоит посчитать до выбора квартиры, а не после одобрения в банке.

Калькулятор вычитает первоначальный взнос из стоимости жилья и получает сумму кредита. Дальше он считает ежемесячный платёж, переплату по процентам и общую сумму выплат, а в графике показывает, как остаток долга уменьшается год за годом.

• Стоимость жилья — цена по договору купли-продажи или долевого участия.
• Первоначальный взнос — собственные деньги, материнский капитал или средства от продажи прежней квартиры. Минимальный размер взноса устанавливает банк для каждой программы.
• Ставка — из одобрения или условий программы. Для льготных программ ставка ниже рыночной, но к ним есть отдельные требования.
• Срок — в годах или месяцах.

Формула платежа по ипотеке

Почти вся ипотека в России выдаётся с аннуитетными платежами, то есть равными суммами каждый месяц:

Платёж = S × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), где S — сумма кредита, i — годовая ставка / 12 / 100, n — срок в месяцах.

Пример. Квартира стоит 8 млн ₽, первоначальный взнос — 2 млн ₽, кредит — 6 млн ₽ на 20 лет под условные 20% годовых. Платёж составит около 101 929 ₽ в месяц. Из первого платежа 100 000 ₽ уйдёт на проценты и только 1 929 ₽ — в погашение долга. За 20 лет вы выплатите около 24,5 млн ₽, переплата — около 18,5 млн ₽, втрое больше суммы кредита.

Эта цифра пугает, но она честная: при высокой ставке и длинном сроке проценты съедают большую часть платежей. Это не повод отказаться от ипотеки, но хороший повод поискать, как сократить переплату.

Как уменьшить переплату по ипотеке

Сократить срок

Тот же кредит 6 млн ₽ на 15 лет вместо 20 даст платёж около 105 378 ₽: всего на 3 500 ₽ больше. Переплата при этом снизится с 18,5 до 13 млн ₽. А растягивание до 30 лет почти не снижает платёж (около 100 261 ₽), зато переплата вырастет до 30 млн ₽. При высоких ставках длинный срок экономит в платеже совсем немного.

Кредит 6 млн ₽, условная ставка 20% годовых, аннуитетные платежи.

Увеличить первоначальный взнос

Каждый рубль взноса — это рубль, на который не начисляются проценты весь срок. Если в примере внести 3 млн ₽ вместо 2 млн, кредит сократится до 5 млн, платёж — до 84 941 ₽, а переплата — до 15,4 млн ₽. Кроме того, банки часто дают лучшие условия при большом взносе.

Гасить досрочно

Это самый действенный способ. Если к платежу из примера добавлять по 10 000 ₽ в месяц, ипотека закроется примерно за 11 лет и 4 месяца вместо 20, а переплата снизится с 18,5 до 9,2 млн ₽. В начале срока каждый досрочный рубль экономит больше всего, потому что долг ещё большой. Ипотеку, как и любой кредит, можно гасить досрочно без штрафов, предупредив банк в срок по договору.

Выбрать дифференцированные платежи

Если банк их предлагает, переплата будет заметно меньше: для кредита из примера около 12 млн ₽ вместо 18,5 млн. Но первый платёж будет 125 000 ₽ вместо 101 929 ₽, и банк будет оценивать доход именно по нему.

Расходы, которых нет в калькуляторе

• Страхование залога. При ипотеке оно обязательно по закону: квартира страхуется от гибели и повреждения каждый год.
• Страхование жизни и титула. Добровольное, но без него банк может повысить ставку. Посчитайте, что выгоднее: полис или надбавка к ставке.
• Оценка квартиры, регистрация сделки, услуги нотариуса или электронной регистрации, безопасные расчёты.
• Ремонт и переезд. Особенно в новостройке без отделки: эти деньги лучше отложить заранее, а не брать в кредит.

Сколько можно вернуть через налоговый вычет

Покупатель жилья с официальным доходом может вернуть часть уплаченного НДФЛ: 13% от стоимости жилья (в расчёт берут не больше 2 млн ₽, то есть до 260 000 ₽) и 13% от уплаченных процентов по ипотеке (не больше 3 млн ₽, то есть до 390 000 ₽). Посчитать свою сумму и срок получения поможет наш калькулятор налогового вычета, а пошаговая инструкция есть в статье имущественный вычет при покупке квартиры.

Перед подачей заявки

1. Посчитайте платёж и проверьте, что после него и обязательных расходов у семьи остаётся запас на непредвиденное.
2. Сравните условия нескольких банков по полной стоимости кредита, а не только по ставке.
3. Проверьте свою кредитную историю: ошибки в ней могут стоить отказа или повышенной ставки.
4. Если ставки снизятся, ипотеку можно рефинансировать: насколько это выгодно, покажет калькулятор рефинансирования.

Оценивайте свои финансовые возможности и риски: при длительной просрочке банк вправе обратить взыскание на заложенное жильё.